Özlem ERMİŞ BEYHAN
Kapalıçarşı üzere dünyanın en eski AVM’lerinden birine konut sahibi olan bir ülkede, perakendeciler ile alışveriş merkezi idareleri tekrar karşı karşıya. Kiradan sabit masraflara, ciro hesabına kadar pek çok problem bir sorun yumağı oldu ve bölümün birbirine fakat dayanak verirse büyüyebilecek iki cephesini zorluyor.
Sorunu, yöneticilerini Kapalıçarşı’da staj yaptırmadan atamayan Fiba Commercial Properties (CP) CEO’su Yurdaer Kahraman ile konuştuk. Fiba CP Türkiye merkezli lakin Çin’den Moldovya’ya pek çok ülkede alışveriş merkezleri yönetiyor, ticari gayrimenkul geliştiriyor.
Meseleyi küresel vizyonla tahlil edebilecek bir yönetici olan Kahraman, “250 metrekareden 1 milyon TL ciro yapıyorsanız bunun olağan ki kirasını, sabit sarfiyatını ödemek durumundasınız. Bugün bizim en büyük zahmetimiz ciroyu hakikat bildirmeyenler. Türkiye’de ticari gayrimenkul ile konut ayırımı yok. Halbuki ticari gayrimenkule dair başka bir kanun olmalı.
Euro-dolar yatırımların gelebilmesi için kirada TL zorunluluğundan çıkış için bir zamanlama verilebilir, hibrid bir sisteme geçilebilir. Geri dönüşlere nazaran modeller kurulabilir. Bu durum yabancı fonları yine hayata geçirebilir” sözünü kullanıyor. Kahraman, perakendecilerle AVM’ler ortasındaki sorunun da tesiri ile dalın yatırımcı çekemez hale geldiğini, bankalara geçecek AVM’ler olduğunu söylüyor.
Cirosunu eksik gösterenler var
Alışveriş merkezleri yabancı para üniteleri üzerinden alınan finansmanla yapıldı, ödemeler dolar bazında lakin kiralar TL ve dalda bunun yansımalarının görülmeye başladığı konuşuluyor. Kahraman, anlatıyor: “Evet, doğrudur meşakkatler yaşayanlar var. Bankalara dönen alışveriş merkezleri olduğunu duyuyoruz.
AVM idaresi profesyonel olarak bakılması gereken bir iş. Yurtdışından yatırıma gelen evvel bizim kapımızı çalıyor. Bize ‘bu ticari gayrimenkulü yönetir misiniz, bu karma projemizi yönetir misiniz’ diye gelen çok teklif oluyor. Halbuki bazen de örneğin 100 milyon dolarlık bir yatırım yapılıyor, idaresi yalnızca ucuz diye işi bilmeyene veriliyor.”
Yapılan kusurların tüm dala yansıtılmaması gerektiğini düşünüyor Fiba CP CEO’su. “Örneğin perakendede de kusur yapanlar oluyor. E-fatura göndereceğim diyerek göndermeyenler, cirolarını farklı gösterenler olduğunu duyuyoruz. Elbette hepsi değil lakin bu kusurları yapanlar var. Örneğin Bursa’da bir AVM’ye alışverişe gidiyorsunuz bir bakıyorsunuz kredi kartınızda Antalya’da alışveriş yapmışsınız üzere görünüyor.
Bunun denetiminin de yapılması gerek. Perakendeciler bunları kendi ortalarında da çözmeye çalışıyor. Burada olaya toptancı bir yaklaşımla bakmamak gerek. Karşılıklı kazanmak lazım” diyor. Yaşanan sorun kritik. Kahraman, gelinen noktada Türkiye’ye girmek isteyen yeni yabancı markalar olduğunu fakat gelemediğini zira yeni AVM yatırımı bulunmadığını, finansman olmadığını anlatıyor.
“Niye gelsin ki? Dolar, euro yatıracak ancak gelir TL ile ve buradaki değişiklikler korkutuyor” diyor. Kahraman, şöyle devam ediyor: “Karlılığı yükseltmek yalnızca kiraları düşürmekle olmaz. Bu bir işbirliği ve madalyonun iki tarafı var. Ben ticari gayrimenkul ile perakendeyi iş ortağı olarak görüyorum. Buna nazaran davranmak gerek. Popülizm yaparsanız kasvet yaşanıyor.”
İçerideki tartışmalardan yurtdışı fırsat kaçıyor
Kahraman, içeride muhakkak bahislere takılıp tüm dünyadaki fırsatları kaçırdığımızı anlatıyor. Örneğin enflasyon nedeni ile Almanya’da pek çok AVM’de kiralık alanlar boş, Kahraman, yurtdışına açılmak isteyen perakendecilere takviye de verdiklerini fakat içerdeki kısır tartışmaların bu vizyonun genele yayılmasının önüne geçtiğini vurguluyor. “Örneğin Doğu Avrupa’da Türk perakendeciler için büyük fırsatlar var. Fakat bu fırsatlar maalesef ıskalanıyor şu anda. Vizyonu küçük tutuyoruz, küçük tartışmalar içinde maalesef tüm bölüm küçük kalıyoruz” diyor.
Bursa’daki yeni proyeyi yüzde 90 dolulukla açıyor
Fiba CP son olarak Downtown projesini açıyor. CEO Kahraman, “Bursa’ya girmek için büyük talep var, telefonlarımız yanıyor. Yeni projeyi yüzde 90 doluluk oranı ile açıyoruz. Çok hoş bir muvaffakiyet kıssası; Bursa’da olmayan markaları götürüyoruz Bursa’ya. Atış Yapı tarafından Bursa’da hayata geçirilen Downtown projesi kiralanabilir 72 bin metrekarelik alana sahip” diyor.
İnegöl’de 3 bin NFT dağıttı
Fiba CP İnegöl AVM’de hayata geçirdiği NFT kampanyasında yaklaşık 3 bin NFT dağıtmış. Kahraman’ın verdiği bilgiye nazaran bölümde yenilikçi olan bu kampanya, küresel arenada hadise çalışması olarak incelenmeye başlandı.
